石柱關企業停產停業損失評估 廠房資產評估標準

養豬場停產停業損失評估、養牛場停產停業損失、養兔場停產停業損失、魚塘停產停業損失都與養雞拆遷征收造成停產停業損失的評估方式大致一致。
由于土地征收導致養殖場停產停業損失包括 養殖場經營損失要求進行補償或者賠償。賠償具體情況要根據養殖場的養殖情況。如果辦理了養殖手續，獲得營業執照而且養殖場管理用房建造也有相關手續。那么就得根據相關法律和條款，養殖場遇到拆遷征收時應該獲得合理補償。
停產停業損失
該部分是法律實踐中出現爭執較大的部分，我認為停產停業費用不僅應當包括原材料、半成品等物品的實際損失，還應當包括按照往年同一時期的實際銷售額或利潤額確定補償數額。這部分費用，往往是直接影響企業賠償總額的部分，因此，也是律師的重中之重。
《條例》第二十三條規定對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。具體標準和計算方法該條例并沒有統一規定，其他法律、行政法規也沒有進行規定。在法律實踐中，補償的標準、依據常常由市一級地方以政策性文件規定，各地補償標準不同，計算方法也不同，這在立法上未免是一個遺憾。

如何讓拆遷辦認可主體?拆遷辦不和我談，說我沒有，怎么辦?（進行資產評估，請咨詢重慶海潤資產評估有限公司）
我們國家的拆遷，具體可以細分為以下幾類拆遷項目：國有土地上的房屋征收、集體土地上的房屋拆遷、集體土地上的征地拆遷、騰退項目等;上述拆遷項目的拆遷依據和拆遷流程不同。
國有土地上的房屋征收項目依據的是《國有土地上房屋征收與補償條例》等法規，集體土地上的征地拆遷項目依據的是《土地管理法》等法律，集體土地上的房屋拆遷項目依據的是各省市的相關規定。騰退項目依據的是該項目的騰退政策。
根據不同的法律法規的依據實施的拆遷項目，關于被拆遷人的認定是不同的。因此，是否可以作為被拆遷人，需要結合拆遷項目的依據和政策規定。
在拆遷辦無視承租人獲得補償的的情況下，需要承租人保留在被拆遷房屋正常經營的相關證據，如錄像、照片;向相關責任單位主動發函說明現狀;對因拆遷遭受的損失進行預算，并通過訴訟等方式主張拆遷補償利益。

實踐中對停產停業損失補償方式具體分為以下7種情況：
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1.以被征收房屋的總體價值的一定比例計算
例如，《南京市征地房屋拆遷補償安置辦法》規定，拆遷非住宅房屋造成停業，屬于營業用房的，應給予不超過拆遷補償款8%的補償;屬于非營業用房的，應當給予不超過拆遷補償款5%的補償。
2.按房屋面積計算
上海規定，因拆遷造成停產停業損失的，補償標準按照被拆除房屋建筑面積300-400元/m2 計算，由拆遷當事人協商確定。
3.根據經營收入、利潤等指標確定
深圳規定，拆遷合法經營性房屋引起停產、停業的，能依據完稅提供利潤標準的，給予3個月稅后利潤補償;不能提供利潤標準的，按照上年度同行業月平均稅后利潤額計算或者按照同類房屋市場租金，給予3個月的補償。
4.區分企業用房是住宅用還是非住宅用
如《北京市國有土地上房屋征收停產停業損失補償暫行辦法》規定:
(1)非住宅房屋停產停業損失補償評估的計算公式為： 停產停業損失補償費=(用于生產經營的非住宅房屋的月租金 月凈利潤×修正系數 員工月生活補助)×停產停業補償期限
①用于生產經營的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停產停業期間平均每月的市場月租金，由房地產價格評估機構評估確定。
②月凈利潤是指生產經營者利用被征收房屋，在停產停業期間每月平均能夠獲取的稅后凈利潤。月凈利潤按征收決定發布前12個月的損益表確定。無法根據損益表確定的根據生產經營者在征收決定發布前12個月實際繳納的企業所得稅推算。
③修正系數基準值為1，根據使用被征收房屋的生產經營運行狀況和市場預期進行修正，修正調整幅度不得超過20%。
④員工月生活補助是指生產經營者在停產停業期間，每月支付給員工的基本生活**補助，員工月生活補助標準按征收決定發布前上個月的北京市工資標準計算。
員工數量以生產經營者在征收決定發布前12個月繳納社會保險的月平均人數計算。生產經營者憑房屋征收決定相關到區縣社會保險經(代)辦機構開具參保人數。
(2)用住宅房屋從事生產經營活動，按照實際經營面積每平方米給予800元至3000元一次性停產停業損失補償費，具體標準由各區縣房屋征收部門結合本地區實際情況確定。
5.按照營業年限計算
一般是在確定稅基后，根據營業年限確定相應的補償倍數。
6.由評估機構進行評估
由有的評估機構對停產停業損失進行評估，并按照評估結果進行補償。
7.據實補償，協商確定
由被拆遷人提供相關材料停產停業損失的數額與拆遷人進行協商確定，補償期限為停產停業的時間。
若涉及到對企業進行征收拆遷，那么除了本身需要對被征收企業的廠房、設備、占用的土地作出補償之外。因為停產停業勢必會影響到企業的正常生產經營，從而造成利益的損失，于是這部分也是需要作出補償的。格外，在停產停業期間，企業的職工無常工作，因此也需要對職工的工資、福利費、安置費等作出補償。

企業拆遷補償評估請咨詢重慶海潤資產評估有限公司，本公司具有的評估人才，對于企業拆遷補償、停產停業損失、搬遷安置補償費進行評估
企業拆遷補償主要組成部分：
1、房屋(所有權人)、土地及附屬物補償費用
2、租金差價(承租房屋的企業)
3、搬遷和安置補償費用
4、停產停業損失、補助和獎勵費用、其他無形資產損失。
集體土地上企業拆遷的補償與國有土地上企業拆遷補償的區別就在于土地相關補償費用。對于集體土地的補償，有關的法律依據主要是《土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準定?？梢钥闯?，此規定市針對征收用于農業生產的耕地的，而沒有關于商業用途的集體土地的補償標準。法律上面對這部分的規定是空白的。
此外，各個地方的關于集體土地拆遷相關的法律法規內容都不盡相同，在實踐中會遇到各種各樣的問題，例如《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第二條規定："在本市行政區域內因國家建設征用集體土地(以下簡稱征地)或者因農村建設占用集體土地(以下簡稱占地)拆遷房屋，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。征地拆遷宅基地以外的房屋的，按照本市有關規定執行。"根據該規定，對非宅基地的征收不適用該辦法，導致無法可依，實踐中會有很多問題。
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