大理關企業停產停業損失評估公司 企業無形資產評估

養豬場停產停業損失評估、養牛場停產停業損失、養兔場停產停業損失、魚塘停產停業損失都與養雞拆遷征收造成停產停業損失的評估方式大致一致。
由于土地征收導致養殖場停產停業損失包括 養殖場經營損失要求進行補償或者賠償。賠償具體情況要根據養殖場的養殖情況。如果辦理了養殖手續，獲得營業執照而且養殖場管理用房建造也有相關手續。那么就得根據相關法律和條款，養殖場遇到拆遷征收時應該獲得合理補償。
如何評估和計算企業拆遷停產停業損失？
企在面臨企業拆遷時，要應對企業的停產停業評估。詳情咨詢本司為你解答。
一、停產停業損失包含“必須支付”和“應當收益”兩項
企業拆遷的停產停業損失，是指由于房屋的征收拆遷而造成企業生產經營活動暫?；蚪K止，由此產生的損失。其中包含企業因停產所必須支付的各項費用，以及應當獲取的正常收益。例如員工的薪酬、各種合同違約金、銀行利益、企業經營時的正常收益等。計算所得的停產停業損失應確實是因征拆房屋而造成的損失，且具有相當的因果關系，否則不予補償。在工資薪酬方面，對于因拆遷而造成解除勞動合同的，應按有關勞動法規的規定考慮；未解除勞動合同的，應以停工期間的基本工資和社會**費用考慮，社會**等相關費用應以相關法規為準。
各種合同違約金，其中包含銷售合同違約金和采購合同違約金。因拆遷導致合同違約的損失，應在進行解除合同協商的基礎上，以審查合同條款的具體內容進行考慮。對于企業在停產停業過程中，所導致的還款不能，以及產生的銀行逾期等，按照實際情況來據實計算。
第四、企業經營時的正常收益是指稅后的凈收益，要參照同行業平均收益率，該企業近三年的正常收益水平，以及停產停業持續的時間來綜合考量和計算。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。停產停業所持續的時間，是指企業接到拆遷通知后，自停產停業之日起，到重建恢復正常經營之日止。
第五、對于承租企業的停業損失，以原合同約定的剩余租期來計算。
第六、其他因停產停業所產生的損失。
二、各地政策法規對停產停業損失補償的規定
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定，作出房屋征收決定的市、縣級對被征收人給予的補償包括“因征收房屋造成的停產停業損失補償”。因此，停產停業損失是因征拆活動不能繼續從事生產經營而造成的損失。第二十三條規定：對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。下面，我們看看各地是如何規定的。
1.以被征收房屋的總體價值的一定比例計算
2.按房屋面積計算
3.根據經營收入和利潤確定
4.區分被拆企業用房是住宅房屋還是非住宅房屋
第五條、非住宅房屋停產停業損失補償評估的計算公式為：
停產停業損失補償費=（用于生產經營的非住宅房屋的月租金+月凈利潤×修正系數+員工月生活補助）×停產停業補償期限
（4）員工月生活補助是指生產經營者在停產停業期間，每月支付給員工的基本生活**補助，員工月生活補助標準按征收決定發布前上個月的北京市工資標準計算。
第六條、被征收人不能在規定期限內提供反映月凈利潤和員工數量等有效憑證的，在停產停業損失補償費的計算公式中不計月凈利潤和員工月生活補助。
第七條、停產停業補償期限由房地產價格評估機構參照本辦法所附停產停業補償期限參考表評估確定。對從事生產制造的經營性房屋，停產停業期限超過本辦法附表所規定標準的，停產停業補償期限可以適當延長，但長不超過12個月。
第八條、用住宅房屋從事生產經營活動，按照實際經營面積每平方米給予800元至3000元一次性停產停業損失補償費，具體標準由各區縣房屋征收部門結合本地區實際情況確定。被征收人對一次性停產停業損失補償費有異議的，可以在規定期限內申請參照本辦法有關規定評估確定。
第九條、生產經營者承租房屋的，依照與被征收人的約定分配停產停業損失補償費；沒有約定的，由被征收人參照本辦法規定的標準對生產經營者給予適當補償。
5.按照營業年限計算數額
一般是在確定稅基后，根據營業年限確定相應的補償倍數。
6.由評估機構評估
由有的評估機構對停產停業損失進行評估，按照評估結果進行補償。
7.根據實際情況協商確定
由被拆遷企業提供相關材料，停產停業損失的數額，與拆遷人進行協商確定。
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企業拆遷補償評估請咨詢重慶海潤資產評估有限公司，本公司具有的評估人才，對于企業拆遷補償、停產停業損失、搬遷安置補償費進行評估
企業拆遷補償主要組成部分：
1、房屋(所有權人)、土地及附屬物補償費用
2、租金差價(承租房屋的企業)
3、搬遷和安置補償費用
4、停產停業損失、補助和獎勵費用、其他無形資產損失。
集體土地上企業拆遷的補償與國有土地上企業拆遷補償的區別就在于土地相關補償費用。對于集體土地的補償，有關的法律依據主要是《土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準定?？梢钥闯觯艘幎ㄊ嗅槍φ魇沼糜谵r業生產的耕地的，而沒有關于商業用途的集體土地的補償標準。法律上面對這部分的規定是空白的。
此外，各個地方的關于集體土地拆遷相關的法律法規內容都不盡相同，在實踐中會遇到各種各樣的問題，例如《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第二條規定："在本市行政區域內因國家建設征用集體土地(以下簡稱征地)或者因農村建設占用集體土地(以下簡稱占地)拆遷房屋，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。征地拆遷宅基地以外的房屋的，按照本市有關規定執行。"根據該規定，對非宅基地的征收不適用該辦法，導致無法可依，實踐中會有很多問題。

停產停業損失評估，咨詢
承租房屋經營的企業在拆遷中可以獲得的補償項目大概有以下幾類：
1、停產停業損失的補償;
2、設備拆卸安裝的補償(主要針對于大型或者精密生產設備);
3、搬遷費(設備、生產原料、基礎設施、可拆卸地上附屬物等);
4、解聘員工的安置補償費;
5、關于因拆遷導致的其他無形損失(導致不能完成訂單等造成的違約金承擔等);
6、獎勵和補助;
7、自建房的重置成新補償;
8、剩余租賃年限的租金差價的補償;
9、其他。
關于補償的計算需要結合拆遷項目的拆遷安置補償政策，通常情況下，計算方式如下：
(一)、承租房屋企業，補償金額計算公式為：
補償金額=租金差價【(重新租賃租金-原租金)×剩余租賃時間】+設備搬遷安裝費+解聘員工的安置補償費+停產停業損失(營業面積×每平米補償標準)+獎勵和補助+其他無形資產損失;
(二)、承租土地上自建房屋企業，補償金額計算公式為：
補償金額=租賃土地差價【(重新租賃租金-原租金)×剩余租賃時間】+房屋面積×房屋重置成新價+附屬物及設備損失及重置成新費+設備搬遷安裝費+解聘員工的安置補償費+停產停業損失(營業面積×每平米補償標準)+獎勵和補助+其他無形資產損失。
三、承租人在承租的土地上有自建房，但卻不給拆遷補償，可不可以爭取?
關于企業承租土地自建房的情況分為兩類：類是取得合法規劃、建設審批手續的自建房;第二類是未取得規劃、建設審批手續的自建房。
類自建房實質上是合法建設的房屋，承租企業對該房屋有所有權，但是對于該房屋坐落的土地卻是基于承租取得的土地使用權，雖然突破"房地一體"原則，但并不影響承租人取得拆遷補償的。
第二類自建房需要結合建房年限、歷史原因、當時的政策綜合確定是否被認定違法建筑。該自建房被認定為違法建筑的情況下，依據《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《行政強制法》等法律規定可能被。盡管國有土地上的房屋征收或集體土地上的征地拆遷，都規定對違法建筑不予認定，但是對違法建筑的認定與處理要按法定程序處理，這時候要在人士幫助或下爭取合理的補償。
四、實際承租人沒有和產權人(房東、村委會、經濟合作社等)簽訂租賃合同，但是一直繳納租金，會影響拆遷補償的取得嗎?
關于租賃關系的確定，是通過租賃合同確定的。若是沒有形式上的租賃合同，但是承租人一直在履行交納房租的義務，并實際使用房屋，事實上形成了不定期租賃關系。
對于不定期租賃合同的解除，法律規定是出租人解除需要提前一定的合理期間書面告知，一般是一個月。承租人隨時可以提出，滿足解除的條件之后，租賃合同即解除。
解除的后果就是租賃合同不存在了，承租方需要騰房搬遷。結合拆遷的情況，在拆遷中，出租人(房屋的所有權人)作為被拆遷人，容易和拆遷人簽訂拆遷補償協議。該協議簽訂即生效，雙方應當履行，履行的結果就是出租人領取補償款并將該房屋(承租人的經營場所)交予拆遷人拆除。因此，沒有租賃合同的狀態使承租人主張損失補償存在很大的風險。如果你是沒有簽定租賃合同的承租人，應當得知拆遷時就咨詢律師，請律師幫助爭取應得的拆遷補償。
五、合同正常履行，還有剩余租賃年限，遇到拆遷時可以獲得哪些補償?
關于承租土地自建房屋經營和承租房屋經營(沒有自建房)兩種情況，拆遷補償中可以取得的補償項目略有差異。
承租房屋經營的企業在拆遷中可以獲得的補償項目大概有以下幾類：
1、剩余租賃年限的租金差價的補償;
2、停產停業損失的補償;
3、設備拆卸安裝的補償(主要針對于大型或者精密生產設備);
4、搬遷費(設備、生產原料、基礎設施、可拆卸地上附屬物等);
5、解聘員工的安置補償費;
6、關于因拆遷導致的其他無形損失(導致不能完成訂單等造成的違約金承擔等);
7、獎勵和補助;
8、自建房的重置成新補償;
9、其他
涉及到承租土地自建房屋的，較上述而言，多了關于房屋的補償部分。該房屋補償的計算，需要分情況討論，以國有土地上自建為例：一是取得合法審批手續建設的;二是沒有取得建設工程規劃許可證建設的房屋(可能被認定為違法建筑)。實踐中，關于該房屋的補償主要是房屋的重置成新價。

對企業的財產進行預估，保存證據（需要進行資產評估的讀者可以咨詢海潤資產評估有限公司本公司具有評估的團隊），拆遷項目開始
(一)對企業的財產進行預估，保存證據
1、整理企業資產。很多企業在面臨拆遷的時候都很盲目，自己都不清楚自己的企業的資產狀況，不清楚應該補償多少。即便跟拆遷方談判，也是無從下手，有的漫天要價，有的干脆等待拆遷方進行評估。但是評估公司都是拆遷方制定和委托的，評估價格普遍較低。
2、準備企業財產清單。財產清單主要是讓我們對自身具有的土地、房屋、設備搬遷、設備損壞等的補償項目能夠達到怎樣的總和，做到心中有數，可以讓我們在客觀事實的基礎上做到合理評估。
3、準備材料清單。材料清單主要有被拆遷企業的土地使用權證、各種協議、廠房的建設工程規劃許可證、營業執照、納稅憑證等，已有的需要保存好，列好清單，沒有但重要的，應盡量想辦法解決。
(二)規范企業管理，避免出現隱患，提前防范，提前布局。
(三)隨時關注拆遷信息。
(四)尋求人士幫助
拆遷項目開始后，作為被拆遷人的企業，應盡快尋求人士的幫助。
(五)學習相關法律法規、了解拆遷政策
企業在遇到拆遷時，應對基本的法律知識有一定的了解。對法律法規的掌握有助于企業了解自己的，并運用法律進行。
充分了解拆遷政策，雖然一般拆遷政策中的補償標準都比較低，但是只有在充分了解的情況下，才能發現違法違規的情況。另外，拆遷政策中往往也會有些有利于被拆遷人的規定，在拆遷過程中被拆遷方給忽略掉。
二、拆遷公告已張貼
(一)固定證據
在看到拆遷公告后，應及時進行拍照保存。拆遷公告中載明了拆遷單位、拆遷范圍、拆遷期限、拆遷補償方案等信息。固定證據有助于掌握拆遷的基本信息，便于有后期進行拆遷項目調查及拆遷談判和訴訟。
(二)核對房屋是否在公告范圍內
拆遷房屋如果不在公告范圍內，此次拆遷與您無關;但是如果拆遷方仍然對您的房屋進行拆遷，那么就違反了法律規定?？梢砸怨嬷休d明的事項拒絕搬遷，如果房屋被拆，可以以此為依據對拆遷人進行訴訟。
(三)查拆遷項目的合法性
拆遷公告張貼后，即標示著拆遷項目正式開始了，這個時候被拆遷人就可以委托人士對拆遷項目的前置性文件的合法性進行審查了，進而了解拆遷項目是否合法。對拆遷項目合法性的審查有助于掌握拆遷項目的情況，獲得談判的機會，解決拆遷補償問題。
三、評估環節
(一)參與選擇評估機構
根據《根據國有土地上房屋征收與補償條例》第20條規定：房地產價格評估機構由被征收人協商選定;協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。根據該規定，評估機構的選擇是應該有被征收人參與的，所以被征收人要積參與選擇評估機構。
(二)配合測量并保留證據
很多當事人在遇到測量評估時會選擇抵抗，不讓拆遷方進門，或者阻止拆遷方測量。根據《國有土地上房屋征收評估辦法》的規定，被拆遷人如果不配合評估，房地產價格評估機構、在評估報告中說明有感情況即可，在這種情況下,如果因為不配合評估人員評估，造成評估房屋及附屬物價值的誤差，會由被拆遷人自己承擔，而且抵抗評估并不能對提高拆遷補償有任何幫助。
(三)審查評估程序是否合法
評估的過程法律有明文的規定，在實踐中，很多拆遷方并未按照法律程序進行評估。作為被拆遷的企業，在這個時候需要向人士咨詢，或者由人士代理審查評估程序是否合法。對評估程序合法性的審查，有助于維護自己的合法權益，獲得談判機會，解決拆遷補償問題。
四、拆遷行政復議和訴訟
對于拆遷方的違法環節提起行政復議和訴訟，包括對項目前置性文件申請信息公開結果是否合法提起行政復議和訴訟，行政復議和訴訟作為手段，不僅可以爭取時間，防止強拆，而且可以創造談判機會，解決拆遷補償問題。
企業在復議和訴訟時要配合律師，提供必要的證據，積與律師溝通，參與律所組織的模擬開庭等，將復議和訴訟工作做好。
五、拆遷談判
因為拆遷雙方地位不平等，作為被拆遷人，只能通過包括合法的要求補償理由在內的合法手段去降低風險。因此，企業在拆遷談判的過程中，先要有一套具有合理的事實依據和合法的法律依據的談判方案，然后再在這個基礎上確定具體的談判方案，比如什么時候報價，怎樣報價，在談判不利的情況下怎樣為下次的談判留出余地等。
企業在拆遷談判前要配合律師制定好談判策略，為談判提供必要的材料。在談判時要根據律師制定的談判策略，協助律師順利的談判。
六、簽訂補償協議
很多人認為一旦雙方對補償額度達成一致意見，拆遷就算大功告成了。這是不對的。怎樣審査拆遷補償協議，怎樣簽訂補償協議也很重要，尤其是大型企業的安置補償協議簽訂，一定要有人士參與，才能在合同履行的過程中風險，有效地保護拆遷談判的成果。
對企業的財產進行預估，保存證據（需要進行資產評估的讀者可以咨詢海潤資產評估有限公司本公司具有評估的團隊）
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