商洛草本類花卉苗圃苗木資產評估 工商注冊登記評估

苗圃地是指固定的林木、花卉育苗用地，不包括母樹林、種子園、采穗圃、種質基地等種子、種條生產用地以及種子加工與儲藏等設施用地。苗木和花卉是苗圃地經營的主體，是生態建設中環境綠化美化的載體。隨著我國生態文明建設步伐的加快和綠化事業的蓬勃發展，人工培育苗木、花卉的種類、品種越來越多，有很多的野生植物被馴化，被改良，市場價格昂貴，其表現深受人們的喜愛。當前苗木、花卉種植培育形成自己的特色，不僅種植廣泛，而且設施。近年來，國家基本建設速度的加快，各地征、占地拆遷工程增多，由于人們法律意識的不斷提高，人們對征、占苗圃地價格的評估認識不斷增強，由此引起的司法案件和糾紛也越來越多。因此，搞好苗圃地和苗木、花卉價值評估工作顯得十分必要。
苗圃地的價值評估組成（必須是基準日內）：
主要價值評估組成內容分兩部分：
苗圃地的價值評估
苗圃地通常是由農用地，而且是水肥條件較好的農用地改造而成的，在經營過程中還常與農作物輪作。因此，苗圃地資源資產的評估通常按農用地的評估方法和農用地的技術經濟指標進行。通常采用現行市價法、收益現值法、林地費用價法。
現行市價法
現行市價法也稱市場比較法，它是根據和評估苗圃地相同或類似的林地使用權出讓的交易案例，通過比較來確定評估林地使用權評估值的方法。在苗圃地的評估中，其計算公式與一般林地資源資產所用的公式相同：
bu = Kj1×Kj2×Gj×S
式中：bu——林地資源資產評估值
Kj1——第j個案例苗圃地立地質量調整系數
Kj2——第j個案例物價指數調整系數
Gj——第j個案例單位面積的交易價格
S——待評估苗圃地的面積
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我國征地青苗補償費標準
青苗補償費標準，一般按一季農作物的產值計算;能收獲的不予補償。多年生經濟林木，可以移 植的，由建設單位付給移植費;不能移植的，由用地單位給予合理補償或作價收購。在征用前土地上長有的青苗，因征地施工被毀掉的，應由用地單位按照在田作物一季產量、產值計算，給予補償。具體補償標準，應根據當地實際情況而定。對于剛剛播種的農作物，按其一季產值的1/3補償工本費，對于成長期的農作物，按一季產值補償;對于糧食、油料和蔬菜青苗，能夠得到收獲的，不予補償，不能收獲的按一季補償；對于多年生長的經濟林木，要盡量移植，由用地單位支付移植費，如必須砍伐的，由用地單位按實際價值補償，對于成材林木，由林權所有者自行砍伐，用地單位只付伐工工時費，不予補償。被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。
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在苗圃地的評估中參照物可以是類似的苗圃地，但由于苗圃地的交易較少，實際評估中經常采用立地質量相似的農地為參照物。林地質量調整系數通常用影響農地價格的因子，如林地的肥力、林地的排灌條件、平整程度、交通條件、農地的糧食產量等指標，確定各個指標的權重，將待評估的苗圃地與參照的農地之間的各項主要指標的差異進行定量比較，綜合確定出調整系數。
由于找到評估基準日時的交易案例是不可能的，在選擇不同時期的交易案例時的物價水平發生了變化，必須根據物價指數來求得物價指數調整系數，用物價指數調整系數對評估值進行修正。在苗圃地資源資產的評估中，物價指數調整系數常用不同時期的糧食價格的比值來確定。
確定林地質量調整系數和物價指數調整系數后，根據調整系數和參照農地的市場成交價測算出評估的苗圃地使用權價格。
在采用該法時，由于農地使用權轉讓的交易案例較多，而且情況各異，因此，要盡量收集有關的材料，對資料中的不合理的因素應予排除；在相互比較時，其各指標要注意一致，進行量化分析。
1.1.2收益現值法
苗圃地的收益現值按育苗收入計算極為麻煩，因為苗圃地上育苗的種類較多，各種苗木的育苗期限不同，經濟效益也不相同，而且為了減少病蟲的危害，苗圃地上經常要進行輪作，種一季水稻。因此，苗圃地的收益現值經常用農田糧食生產的收益現值。
資產的評估價值bu＝該資產預期各年收益折成現值E之和。
式中：Ｅ——苗圃地上種植糧食的年純收入(已扣除勞動工資、生產成本及稅金費等費用)。
該法計算簡單，資料來源容易，是簡單的評估方法。但在使用該法時要注意：
①年純收入（E）的計算．必須選擇與待評估資產在立地質量、地利等級類似的農地進行產量、成本及收益值的計算。
②計算年純收入（E）時，如按當年的會計成本計算其成本，而未將其進行重置時，E值內含有通貨膨脹的部分，這時利率應包括通貨膨脹因素，采用商業利率。如果測算E值時，已對成本進行重置，扣除了通貨膨脹因素，則利率不應包含通貨膨脹利率。
③如果苗圃地種的是經濟林木或綠化苗，其收益值明顯高過種糧食的收益值時，可將其地價適當調高。
④如果年地租是明確，而且基本合理的，其承租的合同期又較長，則可直接取E為地租，進行測算。
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未來哪些綠化苗木品種有前景：去年下半年開始，全國大部分地區的綠化苗木市場開始穩中有升，綠化小苗、中規格工程用苗、大規格苗木的價格都出現了不同幅度的上漲。特別是今年年初，全國各地關于苗木價格上漲的報道更是屢見不鮮，使得苗木的發展成為一個炙手可熱的話題，一掃前幾年市場不振的態勢，迎來了行業發展的新一輪曙光。我國綠化苗木產業在未來幾年甚至幾十年，哪些苗木產品有前景?  　　仔細分析四川綠化苗木市場的發展，不難發現，許多比較暢銷的還是一些傳統的苗木，對于苗木種植者而言，傳統苗木的種植風險較小。但是，從長遠發展來看，苗木市場需要不斷引進新的苗木品種，補充新的血液，這樣，園林景觀才能不斷推陳出新，營造更多的園林美景。  　　看好標準苗造型苗  　　綠化是一個不斷升級的過程，隨著經濟條件的改善和生活水平的提高，人們對園林綠化苗木的品種、規格和質量提出了更高的要求。綠化進一步深入，苗木將往精細化、個性化方向發展。在我看來，未來幾年標準化的苗木以及造型苗前景將廣闊。  　　首先是標準化苗木，這類苗木規格一致，成活率高，種植過程中采用合理的密度，在胸徑、冠幅、株形等方面都有較高要求，能產生很好的觀賞效果。這類苗木可用于公共綠化，也適用于庭院種植。還有一類就是新、奇、特的造型苗，像紫薇、櫻花、銀杏、桂花、羅漢松等，其培育要因樹制宜進行整型，技術含量高、培育時間長，近年來備受關注，具有較高觀賞價值和深刻寓意。如龍爪槐多層嫁接、大葉黃楊高接、沙地柏高接、檜柏造型苗木的培育等。主要用于別墅、小區、大型旅游景區、市政綠化。  　　目前綠化市場上仍有很多品種價值被低估，白玉蘭、大葉黃楊、貼梗海棠、蠟梅等都是很好的園林綠化品種，但在大多綠化市場上售價較低。如胸徑8厘米的白玉蘭在我看來能賣到二三百，但實際上只賣幾十元。對于這類被低估的品種，應通過多種途徑進行開發，像杜英，在江浙一帶量大價低，但如果引入貴州種植，則能謀取到合理價格。  　　北方適生大喬木會走強一直以來，北方應用的喬木都很單調，近幾年隨著引種開發，很多樹種被挖掘出來，將發揮越來越重要的作用。  　　落葉喬木中我看好絲棉木，其適應性強，抗寒、耐水濕干旱和鹽堿，從東北到西北都能種植，三北防護林指揮部已將其定為主要造林樹種，預計今后幾年用量很大。絲棉木還可嫁接北海道黃楊、大葉黃楊、扶芳藤等常綠樹種。目前其價格已經漲起來了，胸徑5厘米的苗要60元，但上漲空間仍大。
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