廈門花卉苗圃苗木資產評估 拆遷損失評估

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1，外國林木資產評估的原理： 用材林是以生產木材為主要目的的森林、林木和灌木林，根據不同的分類標準有不同的分類方法。在用材林林木資產評估之前，應首先對委托評估的林木資產進行適當分類，在林木資產評估中經常作以下幾種分類： ①根據用材林經營目的可分為短輪伐期工業原料用材林、速生豐產用材林和一般用材林； ②根據用材林林齡組劃分可分為幼齡林、中齡林、近熟林、成熟林和過熟林； ③根據用材林的起源不同可劃分人工林、天然林和人天混林；④根據用材林內部結構的不同和經營方式的不同可以分為同齡林和異齡林。 2，外國的林木資產評估模式 根據用材林林木資產評估的基礎數據的詳盡程度及評估范圍與精度的不同要求，有三種常用的評估模式，即：小班評估、總體平均評估、現行林價評估。 在林權制度改革中一般按小班進行流轉承包經營，資產占有方能夠按小班提供有關林木資產評估詳盡資料，因此，在林權制度改革中用材林資產評估以小班為單位進行評估，充分應用二類清查、三類調查等小班調查資料，收集有關的小班經營類型、經營措施、及小班林分生長經營狀況，結合當時當地的技術經濟指標，分小班按不同的經營類型對森林資源進行評估。 3，林木資產評估方法 (1)市場價倒算法。用被評估林木采伐后所得木材的市場銷售總收入，扣除木材經營所消耗的成本(含有關稅費)及應得的利潤后，剩余部分作為林木資產評估價值。 (2)現行市價法。以相同或類似林木資產的現行市價作為比較基礎，估算被評估林木資產評估價值的方法。 (3)收益凈現值法。將被評估林木資產在未來經營期內各年的凈收益按一定的折現率折現為現值，然后累計求和得出林木資產評估價值的方法。 (4)收獲現值法。利用收獲表預測被評估林木資產在主伐時純收益的折現值，扣除評估后到主伐期間所支出的營林生產成本折現值的差額，作為林木資產評估價值的方法。 (5)重置成本法。按現時工價及生產水平，重新營造一塊與被評估林木資產相類似的林分所需的成本費用，作為被評估林木資產評估價值的方法。 4，中國的收獲現值法等與國外相比，主要是根據《中華共和國森林法》、《國有資產評估管理辦法》。 5，林木資產評估與其他資產評估的區別如下： 森林資產有其性，森林資產評估是資產評估重要而的領域。 通過森林資源資產評估，可以明確森林資產產權，了解森林經營效果，防止森林資產流失和資源無效損耗，推動森林資產的合理流動和優化配置，達到森林資源可持續利用、生態環境良性循環和社會持續穩定發展的目標。
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林地費用價法
林地費用價法也稱重置成本法、成本費用法。它是以取得林地所需費用和把林地維持到現在狀態所需的費用，來估算林地評估值的方法。在苗圃地的評估中，取得林地所需的費用是指征占用苗圃地時所支付的成本；把林地維持到現在狀態所需費用是指將原購置的土地改為苗圃地時的土地改良費，包括修路、平整、修建排灌設施的費用。其計算公式為：
n ｎ n-i+1
Ｂu＝Ａ（１＋Ｐ）＋ ∑ Ｍi （１＋Ｐ）
ｉ＋１
Ｂu—林地評估值
Ａ—林地購置費
Ｍi—林地購置后，第ｉ年林地改良費
ｎ—林地購置年數
Ｐ—利率
該法一般用于新建的苗圃，其土地購置的成本明確，年設施投入也明確，苗圃生產尚未正常使用。
在使用該法時必須注意：
①林地的購置費（A），在有條件時應盡可能采用重置成本．如無法進行重置，而采用歷史成本時，其測算用的投資收益率必須包括通貨膨脹利率。
②如果林地購置后一直在經營，當A是重置成本時，不再加算。當A是歷史成本時，其投資收益率含通貨膨脹利率(即按通貨膨脹將其購置成本重置)。
③如果林地購置后一直在進行改良而未正式生產，A是重置成本價時，投資收益率是不含通貨膨脹的低投資收益率；A是歷史成本時，則投資收益率可采用市場投資收益率。
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在苗圃地的評估中參照物可以是類似的苗圃地，但由于苗圃地的交易較少，實際評估中經常采用立地質量相似的農地為參照物。林地質量調整系數通常用影響農地價格的因子，如林地的肥力、林地的排灌條件、平整程度、交通條件、農地的糧食產量等指標，確定各個指標的權重，將待評估的苗圃地與參照的農地之間的各項主要指標的差異進行定量比較，綜合確定出調整系數。
由于找到評估基準日時的交易案例是不可能的，在選擇不同時期的交易案例時的物價水平發生了變化，必須根據物價指數來求得物價指數調整系數，用物價指數調整系數對評估值進行修正。在苗圃地資源資產的評估中，物價指數調整系數常用不同時期的糧食價格的比值來確定。
確定林地質量調整系數和物價指數調整系數后，根據調整系數和參照農地的市場成交價測算出評估的苗圃地使用權價格。
在采用該法時，由于農地使用權轉讓的交易案例較多，而且情況各異，因此，要盡量收集有關的材料，對資料中的不合理的因素應予排除；在相互比較時，其各指標要注意一致，進行量化分析。
1.1.2收益現值法
苗圃地的收益現值按育苗收入計算極為麻煩，因為苗圃地上育苗的種類較多，各種苗木的育苗期限不同，經濟效益也不相同，而且為了減少病蟲的危害，苗圃地上經常要進行輪作，種一季水稻。因此，苗圃地的收益現值經常用農田糧食生產的收益現值。
資產的評估價值bu＝該資產預期各年收益折成現值E之和。
式中：Ｅ——苗圃地上種植糧食的年純收入(已扣除勞動工資、生產成本及稅金費等費用)。
該法計算簡單，資料來源容易，是簡單的評估方法。但在使用該法時要注意：
①年純收入（E）的計算．必須選擇與待評估資產在立地質量、地利等級類似的農地進行產量、成本及收益值的計算。
②計算年純收入（E）時，如按當年的會計成本計算其成本，而未將其進行重置時，E值內含有通貨膨脹的部分，這時利率應包括通貨膨脹因素，采用商業利率。如果測算E值時，已對成本進行重置，扣除了通貨膨脹因素，則利率不應包含通貨膨脹利率。
③如果苗圃地種的是經濟林木或綠化苗，其收益值明顯高過種糧食的收益值時，可將其地價適當調高。
④如果年地租是明確，而且基本合理的，其承租的合同期又較長，則可直接取E為地租，進行測算。
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一、綠化苗木按繁殖方式分類，大概可以分為以下8類。
園林綠化苗木分類都有哪些？
1、籽播繁殖：利用種子，播種育成新的苗木。
2、扦插繁殖：用苗木的枝條，扦插繁殖苗木。
3、埋條繁殖：把苗木枝條，整個橫埋于育苗地育成的苗木。
4、根系繁殖：用苗木的根系，插入或埋入圃地培育的苗木。
5、根蘗繁殖：又叫留根苗，是利用地下的根系萌出新條育成的苗木。
6、嫁接繁殖：用嫁接方法育成的苗木。
7、壓條繁殖：把不脫離母體的枝條埋入土中，或在空中包以濕潤物，待生根后切離母體而育成的苗木。
8、組培繁殖：利用母體上的組織或細胞在營養液中育成的苗木。
二、綠化苗木按苗木的特性分類，大致可分為：喬灌木、移栽大樹、扦插小苗、樹樁盆景、竹類植物、藤本植物、草本花卉、草皮草種、造林苗、新優果苗、種籽種苗。
1、喬灌木分類：法桐、國槐、火炬樹、千頭椿、欒樹、五角楓、楸樹、白蠟樹、紅葉柳、刺槐、八月桂、紅果冬青、棕櫚、香樟、喜樹、龍爪槐、榆樹、白玉蘭、銀杏、楊梅古樁、四季桂、桂花、盆栽月季、紅桎木古樁、金葉女貞、迎春、紅瑞木、小葉女貞、瓜子黃楊、金絲桃、功勞、龍柏、八角金盤、茶梅、灑金柏、紅葉石楠等。
2、移栽大樹分類：紅果冬青、桂花、香樟、紅楓、楊梅、紫薇、樸樹、榔榆、皂角、黃連木、木瓜樹等。
3、扦插小苗分類：金邊黃楊扦插小苗、金葉女貞扦插小苗、紫薇扦插小苗、丹桂扦插小苗、紅葉石楠扦插小苗、毛扦插小苗、紅繼木扦插小苗、紅葉小檗小苗、月季小苗、等。
4、樹樁盆景分類：閩臺羅漢松樁景、羅漢松樁景、紅繼木樁景、紫薇樁景等。
5、竹類植物分類：鳳尾竹、桐竹、斑竹、毛竹、青竹、剛竹、紫竹、四季竹、羅漢竹等。藤本植物分類：爬山虎、扶芳藤、常青藤、爬墻梅、薔薇月季、凌宵花、紫藤等。
6、草本花卉分類：燕尾、麥冬、白花蔥蘭、紅花蔥蘭、紫羅蘭、美女櫻、黃花美人蕉、紅花美人蕉等。
7、草皮草種分類：美國2號、天泉一號(屋頂草）、佛甲草、閩臺清、馬尼、百慕大、四季青、天堂草、狗牙根等。
8、造林苗木分類：馬尾松、杉樹、刺槐、臭椿、旱柳、油松、國槐等。
9、種籽種苗分類：香樟、大葉樟、桂花、廣玉蘭、金邊黃楊、大葉梔子、小葉梔子、金葉女貞、羅漢松小苗、桂花等。
10、水生植物分類：荷花、睡蓮、菖蒲
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