重慶海潤資產評估有限公司 貴陽關企業停產停業損失評估 房屋資產評估報告

養雞場停產停業損失評估
由于土地征收導致養雞場停產停業損失包括 養雞場經營損失要求進行補償或者賠償。賠償具體情況要根據養殖場的養殖情況。如果辦理了養殖手續，獲得營業執照而且養殖場管理用房建造也有相關手續。那么就得根據相關法律和條款，養殖場遇到拆遷征收時應該獲得合理補償。
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合同未到期，現在房東不收租金了，還要交納租金嗎?不交有什么風險?房東不收了怎么辦?
房屋租賃合同還未到期，需要核實該租賃合同在事實上還能否履行。在租賃合同沒有解除的情況下，承租人的義務是按照合同約定交納租金，若因出租人原因拒收租金，仍不能免除承租人交納租金的義務。也就是說，承租人在使用租賃房屋進行經營的同時必須按照合同約定交納租金，出租人拒收不是不交租金的抗辯事由，在上述情況下，承租人仍應當交納租金。
若承租人不交納租金，出租人可能會按照租賃合同的約定要求承租人承擔違約責任，甚至趁機解除合同。
在出租人拒收的情況下，承租人可以發函說明積履行合同義務的事實，也可以采取公證、提存的方式交納租金。
拆遷過程中，以上方式都需要注意留存證據，以便在主張損失時有證據支撐

停產停業損失評估，咨詢
承租房屋經營的企業在拆遷中可以獲得的補償項目大概有以下幾類：
1、停產停業損失的補償;
2、設備拆卸安裝的補償(主要針對于大型或者精密生產設備);
3、搬遷費(設備、生產原料、基礎設施、可拆卸地上附屬物等);
4、解聘員工的安置補償費;
5、關于因拆遷導致的其他無形損失(導致不能完成訂單等造成的違約金承擔等);
6、獎勵和補助;
7、自建房的重置成新補償;
8、剩余租賃年限的租金差價的補償;
9、其他。
關于補償的計算需要結合拆遷項目的拆遷安置補償政策，通常情況下，計算方式如下：
(一)、承租房屋企業，補償金額計算公式為：
補償金額=租金差價【(重新租賃租金-原租金)×剩余租賃時間】+設備搬遷安裝費+解聘員工的安置補償費+停產停業損失(營業面積×每平米補償標準)+獎勵和補助+其他無形資產損失;
(二)、承租土地上自建房屋企業，補償金額計算公式為：
補償金額=租賃土地差價【(重新租賃租金-原租金)×剩余租賃時間】+房屋面積×房屋重置成新價+附屬物及設備損失及重置成新費+設備搬遷安裝費+解聘員工的安置補償費+停產停業損失(營業面積×每平米補償標準)+獎勵和補助+其他無形資產損失。
三、承租人在承租的土地上有自建房，但卻不給拆遷補償，可不可以爭取?
關于企業承租土地自建房的情況分為兩類：類是取得合法規劃、建設審批手續的自建房;第二類是未取得規劃、建設審批手續的自建房。
類自建房實質上是合法建設的房屋，承租企業對該房屋有所有權，但是對于該房屋坐落的土地卻是基于承租取得的土地使用權，雖然突破"房地一體"原則，但并不影響承租人取得拆遷補償的。
第二類自建房需要結合建房年限、歷史原因、當時的政策綜合確定是否被認定違法建筑。該自建房被認定為違法建筑的情況下，依據《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《行政強制法》等法律規定可能被。盡管國有土地上的房屋征收或集體土地上的征地拆遷，都規定對違法建筑不予認定，但是對違法建筑的認定與處理要按法定程序處理，這時候要在人士幫助或下爭取合理的補償。
四、實際承租人沒有和產權人(房東、村委會、經濟合作社等)簽訂租賃合同，但是一直繳納租金，會影響拆遷補償的取得嗎?
關于租賃關系的確定，是通過租賃合同確定的。若是沒有形式上的租賃合同，但是承租人一直在履行交納房租的義務，并實際使用房屋，事實上形成了不定期租賃關系。
對于不定期租賃合同的解除，法律規定是出租人解除需要提前一定的合理期間書面告知，一般是一個月。承租人隨時可以提出，滿足解除的條件之后，租賃合同即解除。
解除的后果就是租賃合同不存在了，承租方需要騰房搬遷。結合拆遷的情況，在拆遷中，出租人(房屋的所有權人)作為被拆遷人，容易和拆遷人簽訂拆遷補償協議。該協議簽訂即生效，雙方應當履行，履行的結果就是出租人領取補償款并將該房屋(承租人的經營場所)交予拆遷人拆除。因此，沒有租賃合同的狀態使承租人主張損失補償存在很大的風險。如果你是沒有簽定租賃合同的承租人，應當得知拆遷時就咨詢律師，請律師幫助爭取應得的拆遷補償。
五、合同正常履行，還有剩余租賃年限，遇到拆遷時可以獲得哪些補償?
關于承租土地自建房屋經營和承租房屋經營(沒有自建房)兩種情況，拆遷補償中可以取得的補償項目略有差異。
承租房屋經營的企業在拆遷中可以獲得的補償項目大概有以下幾類：
1、剩余租賃年限的租金差價的補償;
2、停產停業損失的補償;
3、設備拆卸安裝的補償(主要針對于大型或者精密生產設備);
4、搬遷費(設備、生產原料、基礎設施、可拆卸地上附屬物等);
5、解聘員工的安置補償費;
6、關于因拆遷導致的其他無形損失(導致不能完成訂單等造成的違約金承擔等);
7、獎勵和補助;
8、自建房的重置成新補償;
9、其他
涉及到承租土地自建房屋的，較上述而言，多了關于房屋的補償部分。該房屋補償的計算，需要分情況討論，以國有土地上自建為例：一是取得合法審批手續建設的;二是沒有取得建設工程規劃許可證建設的房屋(可能被認定為違法建筑)。實踐中，關于該房屋的補償主要是房屋的重置成新價。

拆遷資產補償費用
1、實踐中關于土地補償費用存在的問題。
企業的經營場地一般是通過租賃得來。租賃的土地分為租賃國有土地和租賃集體土地兩種。企業拆遷必然會導致這種租賃關系的終止，那么企業在租賃合同中的期待利益如何**?根據《條例》規定，拆遷補償對象是國有土地上的建筑物及附屬物，對空地或凈地的補償，拆遷法規并沒有做出統一的規定。對集體土地上的建筑物拆遷也沒用規定。
也有直接通過招拍掛或的方式取得國有土地使用權的。但土地管理法中關于國有土地使用權收回方面，僅規定給予適當補償，但沒有詳細的規定。
全國各地方的拆遷土地補償，往往與房屋、建筑物補償計算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得人的權益無法獲得相應的合理補償。同時，這也是我們立法機關和行政機關在制訂法律、法規和政策性文件的時候，應當加以保護的地方，希望有關部門能夠引起重視。
2、房屋、建筑物補償費用確定問題。
對于房屋、建筑物的補償，應當以相關明登記的建筑面積為計算標準。因為歷史原因無法辦理明和土地的，可經實際丈量確定。房屋、建筑物的價值一般應由拆遷人、被拆遷人共同委托評估公司，評估公司根據相關評估技術標準，確定房屋、建筑物的實際價值。
3、設備補充費用按照重置成新價計算
設備搬遷安裝費用應當按國家和當地規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算。機器設備分為兩類：一類是可搬遷設備;二是不可搬遷設備;可搬遷設備因拆遷而引起的損失費又可分為實物損失費和功能損失費。實物損失費包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調試費用等。功能損失費用包括搬遷引起的機器精度下降、不合格產品的增多。對于不可搬遷設備，拆遷會導致該設備的廢棄，故應結合其成新和重置價，計算設備重置成新價，對所有人進行補償。
在拆遷的實際操作中，拆遷非住宅房屋，其設備搬遷和安裝費用，每個地方應當有確定的標準;無法恢復使用的設備，按照設備重置價結合成新給予補償。

企業拆遷補償評估請咨詢重慶海潤資產評估有限公司，本公司具有的評估人才，對于企業拆遷補償、停產停業損失、搬遷安置補償費進行評估
企業拆遷補償主要組成部分：
1、房屋(所有權人)、土地及附屬物補償費用
2、租金差價(承租房屋的企業)
3、搬遷和安置補償費用
4、停產停業損失、補助和獎勵費用、其他無形資產損失。
集體土地上企業拆遷的補償與國有土地上企業拆遷補償的區別就在于土地相關補償費用。對于集體土地的補償，有關的法律依據主要是《土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準定?？梢钥闯?，此規定市針對征收用于農業生產的耕地的，而沒有關于商業用途的集體土地的補償標準。法律上面對這部分的規定是空白的。
此外，各個地方的關于集體土地拆遷相關的法律法規內容都不盡相同，在實踐中會遇到各種各樣的問題，例如《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第二條規定："在本市行政區域內因國家建設征用集體土地(以下簡稱征地)或者因農村建設占用集體土地(以下簡稱占地)拆遷房屋，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。征地拆遷宅基地以外的房屋的，按照本市有關規定執行。"根據該規定，對非宅基地的征收不適用該辦法，導致無法可依，實踐中會有很多問題。
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