損失評估 渝中價值900萬的養殖場評估

養豬登記過程
折疊資企業
1、投資人簽署的《個人資企業設立登記申請書》
2、投資人履歷表
3、企業住所
自有房產提交產權證復印件;租賃房屋提交租賃協議復印件以及出租方的復印件;未取得的，提交房地產管理部門的或者購房合同及房屋銷售許可證復印件;出租方為賓館、飯店的，提交賓館、飯店的營業執照復印件.將住宅改為經營性用房的除提交以上住所明外，還應提交以下材料:
(1)《住所<經營場所>登記表》.
(2)住所<經營場所>所在地居民會或會出具的有利害關系的同意將住宅改為經營性用房的文件.
投資人應在《住所<經營場所>登記表》上承諾，遵守法律、法規以及管理規約的規定，并已經有利害關系的同意。投資人應在《住所<經營場所>登記表》上簽字.
4、申請人的明或明.
5、經營范圍中有法律、行政法規和決定規定必須在登記前報經批準的項目，提交有關的批準文件或者許可證書復印件或許可.
6、法律、行政法規規定須報經有關部門審批的業務的有關批準文件.
7、國家工商行政規定提交的其他文件.
涉及前置審批方面，一般會涉及畜牧、環保前置，如果是種畜禽養殖或畜禽養殖還需要畜牧或農管部門的前置審批.
折疊工廠化
規劃
工廠化養豬的生產管理特點是"全進全出"一環扣一環的流水式作業。所以，豬舍需根據生產管理工藝流程來規劃。豬舍總體規劃的步驟是:先根據生產管理工藝確定各類豬欄數量，然后計算各類豬舍棟數，后完成各類豬舍的布局安排.
總體布局
包括生產區、生產區、管理與生活區.
(1)生產區 包括各種豬舍、消毒室(更衣、洗澡、消毒)。消毒池、藥房、獸醫室、病死豬處理室、出豬臺、維修及倉庫、值班室、隔離舍、糞便處理區等.
(2)生產區 包括飼料廠及倉庫、水塔、水井房、鍋爐房、變電所、車庫、屠宰加工廠、修配廠等。
(3)管理與生活區 包括辦公、食堂、職工宿舍等。管理與生活區應建在高處、上風處，生產區按有利防疫和便于與生產區配合布置.
折疊編輯本段糞污利用
豬場糞便及污水合理的處理和利用，既可以防止環境污染又能變廢為寶。豬糞及污水處理方法是與其利用和飼養工藝直接相關的。
一般采用干清糞方式的，污水比較少，容易處理;采用自動清糞方式的，污水量大，先要經過固液分離后再做處理，進行利用。豬糞及污水常用作肥料和能源(沼氣)，還有用于養魚、養藻等。
(1)用作肥料豬糞還田是我國傳統農業的重要環節，"糧-豬一肥一糧"型傳統的農業生產，即豬多肥多、肥多糧多是比較典型的生態農業，豬糞還田在改良土壤、提高農業產量方面起著重要的作用。豬糞便污水還田的方式，與清糞工藝直接相關。世界上有些國家養豬采用水沖清糞，將糞水發酵后采用罐車隨播種或機具破土埋在耕地里施用，這種方法比較簡單，但要有足夠的發酵池或發酵罐。采用干清糞方式養豬，糞便可以通過土壤的自凈作用處理，土壤獲得肥料的同時凈化糞污，節省了處理費用。但是土壤的凈化能力有限，施用過多容易造成污染，鮮糞在土壤里發酵產熱及其分解物對作物生長發育不利，所以施用量受到限制，每公頃耕地鮮糞施用量7.5-9噸。在經濟發達的國家，采用堆肥舍、堆肥槽、堆肥塔、堆肥盤等設備進行堆肥，大大提高了腐熟的速度，散發的臭味少，可連續生產。還有把豬糞加工成復合肥(顆粒肥料)，將液糞在貯糞罐里經過攪拌暴氣，通過微生物作用，變成腐熟的液狀肥料等加工方法。
(2)制沼氣糞便污水可以用于制沼氣，沼氣是厭氧微生物(主要是甲烷)分解糞污中的含碳有機物而產生的混合氣體。沼氣是一種能源，可用于照明、作燃料、發電等。發酵后的沼渣可作為肥料，沼浪可以排人魚塘進行生物處理。沼氣發酵的類型有:高溫發酵(45-55℃)、中溫發酵(35-40℃)和常溫發酵(30-35℃)。在我國普遍采用的是常溫發酵，其適宜的條件是:
①)溫度25-35℃;
②酸堿度(pH) 6.5-7.5，pH低時可用石灰石或草木灰調節;
③碳氮比25-30:1
④足夠的有機物，一般每立方米沼氣池加入1.6-1.8千克的固態原料為宜
⑤適宜的容積，發酵池的容積以每頭豬0.15立方米常溫發酵效率低，只是一級處理，沼液、沼渣需經進一步處理，否則可造成二次污染。
如果采用中溫或高溫發酵，提高產氣效率、縮短發酵時間，也可以減輕二次處理的難度，減少二次污染。豬糞制沼氣在北方，由于氣溫低使其應用受到限制，在南方地區應用比較廣泛。
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養殖場拆遷補償內容，包含以下七個方面：
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1、畜禽舍及附屬建筑物的補償;
我們所講的建筑物，一般是指養殖場的禽畜圈舍、飼養人員的宿舍、養殖場的辦公用房等等。附屬設施則是指化糞池、遮涼棚、水井等等。
建筑物的補償標準是根據評估來確定的，一般禽畜圈舍及附屬設施根據建造成本價并結合成新來評估。人住的房屋如職工宿舍、辦公用房等，因為具有住房屬性，則要結合周邊的房屋價格進行評估。
不少地方也對禽畜圈舍的拆遷補償有制定標準，比如說山東省濰坊市公布的2017年禽畜舍補償標準為磚混或磚木結構250-350一平，簡易結構70-200一平，當然，一些規?；B殖場的禽畜圈舍建造較好，甚至建設有通風、保暖等設施，這個就應當進行評估，而不應當一刀切。
如果只是因環保關停，不拆除房屋和附屬設施，則不涉及房屋和附屬設施的補償，但是也要警惕的是一些地方先以環保的名義把養殖場關停，然后再以養殖場的建筑物涉嫌違建來拆違，從而拆遷補償的行為。
2、停產停業損失;
一般來說，規模養殖場都是化養殖，辦理了養殖證，有一些甚至是企業經營，有辦理營業執照，而拆遷帶來的就是生產經營的中斷甚至是終止，面對這種情況，拆遷方應當基于養殖戶停產停業損失的補償。
停產停業的損失的補償應該根據養殖場的經營收入、利潤，停產停業的時間長短等因素來進行評估，比如說，現在一個養殖場要拆遷，該養殖場每個月產生利潤10萬元，預計恢復生產需要半年，那停產停業損失就應當補償60萬元，如果是停產，則應當考慮到養殖場轉型和職工再就業的周期來核定停產停業損失的補償。
對于企業，尤其是經營狀況良好的企業，停產停業損失是非常重要的補償點，但是呢，很多很多企往往比較重視房屋、設備設施等“硬件賠償”，對停產停業損失等彈性空間較大的“軟性補償”重視不夠，往往帶來較大的損失。
3、可移動設備的搬遷費(拆卸、運輸、安裝、調試、精密度損失等);
4、不可移動設備的重置成新價格乘以相應折舊系數;
5、搬遷費;
對于化經營的養殖場，拆遷往往不代表終止養殖，而是需要重新物色新的位置，重建養殖場繼續養殖，這個時候，就會涉及到養殖場的、物品搬遷到新的場所，在搬遷過程中存在損耗的問題，這就需要對設備搬遷和搬遷的損失進行評估補償。
6、過渡安置費;
7、畜禽的貶損價值。
遇到拆遷，但是圈里生豬還沒有長成、雞還沒有長大，賣不上錢，而如果因為拆遷必須要處理，那這個損失應當由拆遷方補償給養殖戶，這就是存欄禽畜的出清補償。
存欄禽畜的出清補償，一般是結合禽畜的種類、大小、市場價格來確定，如仔豬多少錢一頭，母豬多少錢一頭，種豬多少錢一頭，有一頭算一頭，有一只算一只，清點樹木，確定價格之后，算出補償金額。
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農村養殖場拆遷補償標準：有拆就有補，擔心被強拆應該怎么辦？
近一段時間，不少養殖戶對拆遷補償問題都比較關注，但是大家普遍都只知道這是一個大的方向，至于具體的補償細節，以及補償等問題大家都不是很清楚。為了限度的降低咱們拆遷養殖戶的損失，重慶海潤資產評估有限公司收集了一些關于拆遷補償評估的標準
全國部分地區拆遷補償標準
河南鄭州
補償標準：建筑物及附屬設施經評估后給予適當補償，對于有合理手續的按照評估價正常進行補償，沒有手續的酌情給與補償。存欄的畜禽以實際清理數量為準，養殖畜禽搭建的建筑物以不500元/平方米進行補償。
對于禁養區的畜禽，可出售的要進行出；，對于現存的種畜禽經過市場評估后，以商品畜禽價格淘汰的，補助種蓄禽與商品畜禽之間的差價。
天津寧河區
補償標準：全封閉磚混合豬舍及附屬設施：550元/平方米
半封閉、后跨及破舊豬舍：450元/平方米
敞開式豬舍、保溫板豬舍、簡易棚豬舍300元/平方米
母豬產仔、育仔床2500元/套
存欄生豬: 母豬1000/頭，仔豬360/頭，育肥豬280元/頭
湖南瀏陽
對于防疫、國土、環保、城建手續全部健全的養殖戶，給出補償標準如下：
1.拆除功能性設施的補償標準220元/平方米
2.拆攔190元/平方米
3.手續不全的分別補償為160元/平方米、100元/平方米
浙江寧波奉化
1、對于按時關閉、拆遷的養殖場主，給予存欄畜禽和養殖場方面的補貼和獎勵，同時給與相關從業人員每人4000元的再就業培訓補助
2、養殖場補償標準：
油氈棚基準價70元/平方米，鋼棚結構170元/平方米，磚瓦結構基準價300元/平方米，養殖攔舍（水泥地）基準價25元/平方米；飼料機械和養殖設備按折舊后計算殘值的50%給予補助，沼氣池每50立方米補助10000元。
未取得設施農用地備案的禽畜養殖場原則上不予補助，考慮到養殖戶生產生活困難，對按期拆除的給予困難補助，補助金額按照畜禽存欄量計算：豬羊每頭100元，牛每頭300元，兔每只3元，禽類每羽2元
廣東佛山地區：磚瓦結構180元/平方米
廣東清遠補償：150元/平方米
北京懷柔：每關閉一個禽畜養殖場獎勵10萬元
問題一：養殖場拆除養殖戶是否一定可以獲得補償？
首先，一定是可以獲得的，只是多少的問題。養殖場和普通的住宅房屋有一點相同，就是“有拆就有補”。無論是以環保的名義還是工程項目拆遷需要，都有補償。
問題二：誰來發放補償？
由縣級以上地方依法予以補償，補償款主要是來自地方財政。（由于各地區的經濟發展水平存在差，所以各地的補償標準也會有所不同），因此在大家被要求拆除養殖場進行補償談判時是有依據可尋的，具體的相關法律條例大家可以點擊下方了解更多，會有老師為您提供相關條款。
問題三：強行拆除可以嗎？
當然不行，這是違法行為，關于經營者補償款的多少，需要經營者與相關部門共同協商，達成一致意見后才可拆除，未達成一致不可。
總結：地方一刀切，強制無補的執行是不合理，違法的。
重點：如果養殖戶拿到了限期拆除通知書，從那起養殖戶有2個月的復議期和6個月的訴訟期，在這個時間內養豬戶有陳述申辯和救濟的機會，所以拿到相關通知文書的時候一定要重視。
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《中華共和國行政許可法》第八條規定：“公民、法人或者其他組織依法取得的行政許可受法律保護，行政機關不得擅自改變已經生效的行政許可。行政許可所依據的法律、法規、規章修改或者廢止，或者準予行政許可所依據的客觀情況發生重大變化的，為了公共利益的需要，行政機關可以依法變更或者撤回已經生效的行政許可。由此給公民、法人或者其他組織造成財產損失的，行政機關應當依法給予補償?！?br/>《畜禽規模養殖污染防治條例》第二十五條規定：“因畜牧業發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃調整以及劃定禁止養殖區域，或者因對污染嚴重的畜禽養殖密集區域進行綜合整治，確需關閉或者搬遷現有畜禽養殖場所，致使畜禽養殖者遭受經濟損失的，由縣級以上地方依法予以補償?！?br/>重慶海潤資產評估有限公司
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